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          1. 嘉善:当地人为什么不买本地房?

            2018年10月18日 18:23
            来源:凤凰网房产上海站

            近两年,上海人一直是嘉善“去库存”的重要力量。

            作为环杭州湾接轨上海的第一站,嘉善的地理位置得天独厚,处于上海、杭州、苏州“金三角?#26412;?#27982;区的交叉点。从嘉善到上海松江14分钟,到虹桥也不过23分钟。 由此,也可大致窥见嘉善与上海联系之紧密:虽然是“杭嘉湖”重镇,但从地理位置上看,却更贴近上海,而嘉善显然也更愿意被定义为“上海的后花园”。

            2014年以前,嘉善是一个内生性需求的市场,那时上海人意?#20339;?#32769;所带来的购买力影响甚微。2016年之后,随着上海房价的?#20013;?#19978;涨和限购政策的不?#20185;?#32423;,不少上海人将买房的目标转向周边城市,而嘉善就是这当中房价最具吸引力的城市。随着上海投资客的进入,嘉善的新房均价也从6247元/平方米上涨到13071元/平方米,?#28525;?#20004;年时间翻涨一倍多。

            近日,凤凰网房产上海站小编走访嘉善多个在售项目发?#37073;?#21463;到全国楼市下行的影响,嘉善地区新房成交量?#20852;?#22238;落,价格整体趋向平稳,但是也有个别楼盘价格出现回落现象。同时,探访中还发?#37073;?#20010;别楼盘中还存在着捆绑车位、加收团购费等现象。

            楼市成交疲软 新房滞涨二手房回落

            嘉善一直是环上海投资的热土。目前楼盘主要集中在两个区域,一个是交通便捷的高铁新城,另一个就是老城区。而我们此次探访的其中一个盘就是位于高铁新城的超级大盘,该盘距离嘉善南站直线距离约1.2公里。

            小编来?#25509;?#38144;中心门口发?#37073;?#20837;口处停满了许多外地车?#30130;?#21806;楼处的大厅内、沙盘边更是聚集了不少意向购房者,大?#21152;?5-30组左右,比起上半年的火爆场面还是差了好多。

             “目前项目在售房源销售单价为16500元-17000元/平方米,项目周边还规划有学校、?#39057;輟?#21830;业等配套。?#27605;?#21806;人员介绍?#30130;?#39033;目超过七成的购房者来自上海,有投资客也有被限购门槛挡在外面的新上海人。

            当小编问及是否有优惠时,销售人?#21271;硎荆?#30446;前项?#23458;?#20986;特价房源,单价在14000元/平方米,部分楼栋目前买房?#32479;?#20301;,客户可以选择分期付款,缓解首付压力。

            销售人员以一套建筑面积?#22025;?2.78平方米的小三房为小编进?#36763;?#35814;细的房价计算:房源总价在137万左右,除去楼盘的一些折扣,总价在114万左右,但是需要缴纳8万元的团购费,?#28304;?#26469;计算,上述这套82.78平方米的住宅,总价在122万左右,值得注意的是所缴纳的这8万元团购费并不能贷款,需要算在首?#29420;鎩?/p>

            同样位于嘉善高铁新城的新城悦隽半岛项目营销中心内,也许因为是开盘前一天的原因,售楼处有不少看房客户。“项目首次开盘推出2幢、3幢、4?#20445;?#20849;528套,在售面积为66平方米87平方米105平方米,均价15500元/平方米,总价100万起,首付三?#21892;稹保?#38144;售人员介绍称。

            在与当地房地产中介的攀谈过程中,小编了解到,受到下半年楼市?#26143;?#24433;响,嘉善楼市在经历了长期的“卖方市场”后终于感受到了久违的“买?#25509;?#36234;感?#20445;?#35768;多楼盘开始打起了变相促销优惠政策,?#28909;縊统?#20301;、首付分期等,相对于上半年,对客户的要求?#20852;?#25918;松。

            但是在小编来到金科旭辉公元城市和中都华庭售楼处时,发现热度?#20852;?#20943;少,售楼处现场的人仅有10组左右,但是销售告知房子必须要?#32479;?#20301;一起买才能卖。据透露,金科旭辉公元城市楼盘66平方米房源成交价在100零几万,折合单价1.6万/平方米。

            经历了一?#30452;?#28072;之后,目前嘉善的房价趋向稳定。据克而瑞数据统计,2016年4月嘉善新房均价为6692元/平方米,而进入到2018年1月以后,嘉善新房均价环?#26085;?#24133;维持在1%左右,相对比较稳定。同时,二手房市场也经历了从火热到如今的冷?#36130;凇?#23567;编走访嘉善多个二手房门店发?#37073;?/9月份月份二手房市场整体的成交量和价格均有回落,其中成交量回落较为明显。

            小编走访门店发?#37073;?#36827;入9月以后,二手房门店门可罗雀。?#30333;?#36817;买房客户越来越少,火热的时候是不停找房源,现在是房源多了又不停找客户。”从事二手房中介的赵先生无奈地表?#33606;?#26368;近门店已经开始在繁华路段放房源信息?#30130;?#26469;寻找买房客户了。

            从中国房价?#26143;?#32593;数据可以看出,嘉善二手房挂牌数量为1.7万套,对比上个月增加2410套,数量仍在上涨。尤其是今年下半年以后,二手房的成交?#19994;?#26377;价无市更加明显。在一手房市场?#20852;?#38477;温的同时,二手房也受到了很大的冲击。年初市场火热,房东都想把价往上抬,导致新房二手房倒挂很多。如今客户在能买到房子的前提下,肯定还是首选新房。

            除成交量有大幅回落,二手房价格在一定?#28525;?#19978;也开始回落。截至10月17日,嘉善二手房成交均价为12719元/㎡,环比下降0.16%,降幅不大。

            小编了解到,在魏武街道的证大东方名嘉小区,开始116平方米的三房挂牌价在193万,本月则降到了175万。从事二手房中介的李先生说:“二手房价格回落已经是不争的事实,平均每套少则两三万,多则二十万左右,有的甚至会更多。”在上海工作了两年的翟先生近期已经成功买了房,他表?#33606;骸?#19978;半年的时候新房太难买,当时也考虑过二手房,虽然配套好但是价格?#32933;?#39640;。接触了?#30473;?#22871;房,各种曲折最终?#27982;?#25104;交。最近刚买了新房,价格合理,比较省心。”

            空置率严重  70%以上是外地人

            “我们楼盘这个区位是高铁新城,离高铁站很近,基本都是上海人过来买。”在嘉善新西塘孔雀城的售楼中心,接待小编的置业?#23435;时硎荆?#27004;盘启动了上海的中介,7成左右客户为上海人或新上海人。”而在新城区内离高铁站稍远的新城悦隽半岛售楼处,得到的答案是五成到六成。

            一位了解嘉善市场的人士告诉小编:“高铁新城因为距离地铁更近,上海客户比例会更高一些,而老城区以及新城区内的项目,相对来说会少一些,但肯定也过半。对于上海人来说,目前嘉善是周边房价最便宜的地方了。”

            在?#24052;?#39640;铁站的路上,通过与当地的公交车司机及当地住户的攀?#31119;?#23567;编了解到,嘉善的楼盘几乎都会启动上海的中介,去上海做宣传。由于上海客户众多,一些楼盘包车载客前来看房,还有的楼盘干脆选在上海开盘。除此之外,小编在搜索楼盘时还发?#37073;?#22025;善不少楼盘如新西塘孔雀城、新城悦隽半岛、金科等楼盘信息都出现在了上海的主流房地产网站上。

            距离近、房价低、不限?#28023;?#20877;加上嘉善这两年全心全力的接轨上海,使得上海客户在近两年大量涌入。不过,值得注意的是,在由投资客堆起的这一串串飘红数据背后,嘉善楼市隐忧渐显。投资客户比例过高,导致部分房屋将长期处于空置状态,并未给县城带来实质上的居住需求和人口导入,?#23731;?#21160;城市发展的作用?#37026;蕖?#32780;没有人口支撑和产业投入,这样的投?#24066;?#36141;房还能?#20013;?#22810;久,如果没有足够的人接盘,房子就会成为空中楼阁。

            中原地产分析师卢?#24180;?#35748;为,全国楼市都有降温压力,嘉善这种四线城市?#19981;?#21463;到一定影响。因为这几年嘉善多是上海投资客在支撑,原因在于同城感比较强,加上承接和上海对接的一些功能,未来一些产业可能会转移到嘉兴。从未来发展潜力嘉善来看还是有机会的。投资者正是看中未来预期才积极介入,但是在这轮上行中这些区域透支未来成长性,所以后续有回调也是正常波动。

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