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          1. 上海的“未来之城” 临港新城能否承其之重?

            2019年03月07日 19:42
            来源:凤凰网房产上海站 作者?#21644;?#29980;甜

            在稍显平静的开年楼市环境下,上海有一个地方却显得热闹非常。

            2019年农历新年过后,临港地区多个项目接连传出取证及开盘的消息,临港楼市供应端呈现爆发式增长,临港也成为近期沪上购房者热议的区域之一。

            虽然房企不约而同地选择同一时间扎堆入市,但需求端是否买账?#25856;强佳?#39033;目“真本领”的试金石。凤凰网房产上海于近日进实地走访临港新多个楼盘,为您带来一个新鲜的临港楼市调研。

            起步早发展晚 临港正在?#24052;?#36947;超车”

            虽然临港新城曾于2012年就更名为南汇新城,但?#23548;?#29983;活中,似乎“临港新城”这一稍显“洋气”的名字传播更为广泛。

            作为上海几大新城中,距离市中?#28118;?#36828;的区域,临港新城曾经一度显得默默无闻。虽然上海几大新城都曾在千禧年之初就确立?#26031;?#21010;方向,但相比嘉定新城青浦新城这些热门板块,临港明显在发展速度上稍逊一筹。

            (上海七大新城区?#29615;?#24067; 凤凰网房产制图)

            不过,临港近期有不少新闻屡屡登上上海的新闻头条。

            去年6月,上海市委书记赴临港调研时的一席话确定了临港重要的城市定位,“临港地区是上海面向未来发展的重要战略空间?#20445;?018年10月,世界汽?#24471;?#26143;企业——特斯拉超级工厂落地临港,是上海有史以来最大的外资制造业项目;2018年底,上海市政府副秘书长?#26053;?#27874;透露,上海自?#22478;?#25193;区已选定临港地区。

            除了制造业全市顶尖,地大物博的临港还有丰富的旅游景点。滴水湖、鲜花港、航海博物馆游人如织,去年开门迎客的海昌极地海洋世界,在今年过年期间单日游客量更是?#40644;?万大关!要知道上海?#40092;?#23612;高峰客流量也不过7万左右。另外,临港冰雪之星、上海天文馆都在紧锣密鼓的建设当中,曾经沧海桑田的临港正在打造一个极具未来感的城市形象。

            种种迹象表明,临港正以全新的速度进行?#24052;?#36947;超车”。作为上海市独立辅城,上海城市规划将临港定义为“上海四大新城市副中心之一”、“战略性新兴产业的重点区域之一”。坐拥高规划和高起点的临港新城,正一步步将构想书写为现实。

            国际产业扎堆 名校资源覆盖

            提起临港,多数人首先想到的可能?#38054;?#22278;形的滴水湖和世界闻名的洋山港,虽然临港的命名注定它与水密不可?#37073;?#20294;如今的临港早已?#30343;?#31616;单的“湖”和“港”可以概括的。

            上海临港地区位于浦东新区南部,规划面积315.6平方公里,距上海市中心约75公里。根据最新的官方介绍,临港地区由国际未来区(主城区) 、智能制造区(重装备产业区、奉贤园区)、统筹发展区(主产业区)、智慧生态区(综合区)及海洋科创城等功能区域组成。

            (临港区?#29615;植纪迹?/p>

            肩负重振上海制造业的重要使命,临港现?#30740;?#25104;足够“硬核”的产业布?#37073;?#19978;汽、中船三井、商飞?#20161;?#30028;级企业和工厂在这里入驻,如今?#27835;?#24341;了汽?#24471;?#26143;企业特斯拉落户于此。目前计划在临港新增和续建的产业项目越来越多,未来临港又将迎来一个制造业的“井喷时代”。

            除了大批高精尖产业“扎?#36873;保?#20248;秀的名校资源也是临港一张亮眼的名片。冰厂田幼儿园、明珠小学,这些市区家长?#33778;?#22836;争抢的名校学区,在临港早已办学招生。上海四大名校之一的上海中学,更是在临港主城区设立?#26388;中#?#21150;学质量也得到众多市区家长的?#23777;傘?/p>

            有了地铁却依旧 “缺人”

            众所周知,人口是一座城市发展的活力来源。临港建城之初的规划方向就是打造百万人口的“独立辅城?#20445;?#32858;人气”也是临港政府一直以来努力的目标,通过启动 “人才落户、双定双限房、住房?#22266;?#31561;一系列政策,临港?#32933;滴?#24341;了不少人才在此安家。

            4年前,随着地铁16号线的全面开通,临港与市区的联?#24403;?#24471;前所未有的紧密。除了解放了临港大学城的数万名学生,也使得临港本地居民?#24052;?#24066;区工作成为可能,市区人民深入临港旅游观光也更加便捷。

            在临港地区300平方公里的面积内,16号线设有三个站点,?#30452;?#26159;书院、临港大道和滴水湖。虽然16号线因客流拥堵闻名上海,但可能很多人没有见过,非旅游季临港境内这三站?#28251;?#33633;荡的车厢。

            (临港区域内3大地铁站点)

            临港新城官方微信公众号2018年7月的介绍,临港现有常住人口约30万人,虽然增速明显,但这一数字离100万的“小目标”依然相去甚远。人气不足、商户入住?#23454;汀?#37197;套不完善三大短板相互制约,阻碍着临港的进一步发展。

            临港楼市:从一家?#26469;?#21040;百家争鸣

            整个临港地区的居住区,主要集中在临港主城区和周边泥城、万祥、书院三镇。周边三镇因为历史原因,楼市基本以本地存量房为主,鲜有开发商入驻。临港主城区则没有任何“历史包袱?#20445;?#22823;批房企争相拿地扩张,房屋价格也明显高于周边几镇。临港楼市的主战场,也基本集中在以滴水湖为核心的临港主城区。

            临港主城区由“四环七大道”构成。围?#39057;?#27700;湖的四条环湖路中,环湖一路到环湖三路之间,以旅游景观、写字楼和市政配套为主;在沪城环路与环湖三路之间,分布着成片新?#23665;淮?#30340;住宅大楼,这里也就是临港楼市的核心居住区。

            (四环七大道)

            曾经的临港新城,可?#36816;?#26159;港城集团一家?#26469;蟆?#36825;个拥有临港地区优先开发权的大boss,将申港大道以南的所有土地全部收?#27969;?#19979;,开发出港城新天地、滴水湖馨苑等一系列临港地标。

            随着临港规划一步步落地,一大批知名房企慕名而来。保利、万科、绿地、招商蛇口纷纷在此买地建楼,也将临港楼市?#32622;?#25913;写。这里高?#20998;?#26032;房越建越多,临港的房价也一路水涨船高。

            (临港主城区)

            二手房拼“学区”新房攻“?#20998;省?/strong>

            在上海七大新城中,松江、嘉定、青浦的新房价格早已?#40644;?万/㎡大关,奉贤新城房价在3.5万/㎡左右徘徊,就连遥远的崇明?#23478;馴平?万/㎡,而临港目前的新房均价在2.5-3万/㎡之间,众多首次置业的刚需族,在预算有限的情况下,临港?#30343;?#20026;一个最优选择。

            300万,这个被界定为刚需买房的上车价格,或许在上海其他地方会面临无房可买的“窘境?#20445;?#20294;在临港有大批房源可选。

            新房?#40548;?#25915;?#20998;?/strong>

            2019年3月,临港有四个新盘集中入市。?#30452;?#26159;宏兆锦庭、东宸源著、海上风华和中建锦绣熙岸

            (3月临港四盘齐开)

            3月1号刚刚开盘的宏兆锦庭,开发商神通广大地将盘建在了环沪二路以内,户型包含50-53㎡一房、83㎡为?#38745;恪?32-143㎡为三层复式,均价30309元/㎡。

            小编去售楼处转了一圈,丝毫感受不到开发商的求生欲,没有摇号悄悄开盘,户型槽点太多无从下口,只能?#20302;?#20840;?#30343;?#21018;需族的?#23433;恕保?1平一房或许有单身贵族愿意买单,其他的两层或三层复式或许需要有缘人去挖掘?#20937;?#28857;。

            (宏兆锦庭销控表)

            3月临港楼市的战火,主要集中在临港大道地铁站附近的两个项目——海上风华和东宸源著。从产品上看,都是高层和叠加别墅,价格也相差不大,两个项目开盘时间仅相隔一周。小编实地走访发现,东宸源著似乎更受市场欢迎。

            首先东宸源著推出的高层产品中,有77平小户?#22303;?#25151;,这是海上风华所没有的户型。对于价格敏感的刚需族来说,小面积意味着低总价,这是个不小的吸引力。据项目销售透露,目前77平两房认筹数已远超房源数,将有很多人抢不到这一房型。

            东宸源著售楼处砸金蛋现场)

            其次海上风华的主推的叠墅产?#32933;?#24635;高5层的建筑,其中第一层和地下室将作为一套房,以别墅的价格卖出,这对购房者来说是?#23721;?#25509;受的。而东宸源著别墅的则?#38054;?#24120;的1-2层和3-4叠加的建筑。

            中建锦绣熙岸因为距离临港主城区?#26174;叮?#26242;?#20063;?#34920;。

            二手房:主拼学区

            临港二手房市场则离不开“学区”一词。上文已经说过,临港的教育资源非常?#28142;恚?#26032;房因为无法确定学区少了一大卖点,而临港二手房的买卖却围绕着 “学区”风生水起。

            保利?#36947;读?#35821;临港首府对口明珠小学,是区域内?#20998;式虾?#30340;二手房,价格也自然一路领?#21462;?#20854;中保利?#36947;读?#35821;的叠加别墅已经卖到了35000元/㎡。

            滴水湖馨苑则与建平小学和中学密不可?#37073;?#34429;然建平办学质量不如上海中学,但对于考不上上海中学的家庭来说,建平学校也?#30343;?#20026;一个好的选择。

            (上海中学东校)

            End

            被誉为上海最宜居之地的临港,有全市最低的PM2.5平均值,宽阔的8车?#26469;?#39532;路和如画的海港风景。这里好学校不少,看病也有一个三甲医院——第六人民医?#28023;?#34429;然只有港城新天地一个大型综合?#22363;。?#20294;年底即将开业的卜蜂莲花也会使本地居民的生活更加方便。

            不得不承认的是,居住在临港,也绝不全是“面朝大海,春暖花开”的神仙日?#21360;?#36825;里飞机很忙、信号很差(特指中国移动),潮湿的气候也会让地板渗水、墙面脱落。随着人口的不断涌入,越来越多的问题开?#21152;?#29616;,如治安、交通?#21462;?/p>

            但临港依旧年轻,政府在大力发展经济的同时,也在积极改善很多?#27605;蕁?#27491;如上海临港的官方主页上寄托着的美好愿景:“上海临港,未来之城”。随着政府规划的不断深入,板块内房地产市场的整体成熟度不?#21688;?#21319;,基础设施配套建设不断加强,临港的发展潜力不?#23578;?#35281;。

            未来,年轻的临港还将大有可为。

            临港部分新房项目一览:


            东宸源著

            在售 东宸源著 均价:2.98万元/m2

            [ 浦东? 临港新城 ]白荆路189弄

            效果图(6)实?#24052;?6)样板间图(19)

            住宅4008185005 - 65274



            保利玲珑公馆

            在售 保利玲珑公馆 最低总价:165万元/套

            [ 浦东? 临港新城 ]渔港路256弄230号

            效果图(10)样板间图(25)周边图(5)

            住宅普通住宅4008185005 - 42478



            滴水湖馨苑悦湾

            待售 滴水湖馨苑悦湾 价格待定

            [ 浦东? 临港新城 ]方竹路199号

            效果图(6)周边图(3)规划图(1)

            住宅普通住宅4008185005 - 74627



            万?#24179;?#22495;澜湾

            待售 万?#24179;?#22495;澜湾 价格待定

            [ 浦东? 临港新城 ]雪绒花路301弄(近临港大道)

            效果图(3)实?#24052;?20)样板间图(11)

            住宅普通住宅4008185005 - 91606


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