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          1. 新城概念能否支撑畸高房价 ?#26032;?#30424;开盘8个月未签约

            2019年03月29日 22:39
            来源:凤凰网房产上海站

            七大新城系列报道

            开篇语

            随着城市建设的不断外扩,远郊新城的概念越来越凸显。2001年,建设?#35760;?#26032;城的目标也就应运而生,包含嘉定新城松江新城临港新城青浦新城、奉贤新城、金山新城和城桥新城等新城。

            这七大新城,各有各的规划,各有各的定位,?#27604;?#25151;价也涨势各异,但他们对于上海?#32426;?#31561;重要。现如今,18年过去了,经过十几年的发?#36141;?#24314;设,七大新城现?#24904;?#20309;?各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼?哪个又“屈居人后”呢?

            在这个乍暖?#36141;?#30340;时节,就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅,为大?#19968;?#21407;一个真实的七大新城楼市。

            现如今,新城的概念越来越凸显,越来越多曾经热炒如今冷却的“新城”进入我们视野。城市外延式扩张固然会带动周边区域的发展,但新城区发展完全成熟需要长期过程,而一些区域房价显然早已炒了上去。

            目前,七大新城中开发比较早的松江新城迎来了这样一个尴尬,当投机型购房需求萎缩过后,“概念炒作”下的新房市场,房价畸高,去化缓慢。据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显?#33606;?006年松江新城新房成交均价为6213元/㎡,2018年新房均价涨至39801元/㎡,12年时间房价上涨近640%,房价远远高于同时期发展的嘉定新城(35315元/㎡)房价。

            近日,凤凰网房产走访松江新城板块多个新房项目,发现板块内新房去化速度明显放慢,?#26032;?#30424;开盘8个月未签约一套,有部分楼盘的价格出现松动,购房者的心态出现分化,开?#21152;傘?#25250;着买?#21271;?#20026;“考虑考虑”。

            概念下的松江新城 配套日趋完善

            规划之初,新城界限东起通波塘,西至?#25237;?#28207;,南起沪杭铁路,北起规划中的旗天路。而在新一轮规划中,北起卖新公路、花?#28966;?#36335;,南抵申嘉湖高速公路,西至?#35760;?#29615;线(原A30),东接?#23578;?/a>,由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。

                                                      

            松江新城是开发时间较长的新城,最初大学城的建成带来大量大学师生,提高了板块内人口素?#35270;肴宋?#24213;蕴,这是新城的雏形,?#24425;?#26377;别于其他新城最大的特色。目前,新城已经成为规模、环境好的新型城镇,交通和配套方面也日趋完善。

            如今,交通方面除了有地铁9号线,还有松江现代有轨电车示范线T1、T2的加?#37073;?#26410;来松江新城内部有望建设三条有轨电车线路,?#30452;?#20026;T3线、T4线和T5线,把现代有轨电车打造成新城内部相?#36828;?#31435;的骨干型公共交通系统,填补新城在轨道交通?#32479;?#35268;公交之间运能服务空档。

            同时,在这些年的发展中,松江新城不仅有了新兴的万达广场、三湘商业广场,还有之前零?#38389;?#25955;开业多年的商业广场,未来还有建设中的商务区商业,都直接提升了板块的价值。

            高房价下的新城 楼盘开盘8个月至今未签约

            目前,松江新城房价4万元/㎡是“起步价?#20445;?#22823;学城片区的房价更是直奔5万/㎡……这么贵的房子,到底多少人能买得起?

            近日,凤凰网房产小编来到了位于广富林路上的合景天悦售楼处,上午十点左右,售楼处冷冷清清,除了小编之外,仅有2-3组购房者在看房。该楼盘目前在售121㎡洋房和99㎡小高层房源,置业?#23435;式?#32461;说,由于项目当初拿地价格比较高,加上项目本身属于中高端改善产品,因此相对于板块内其他产品,价格比较高,洋房单价单价约51000元/㎡起,小高层单价约47000元/㎡起。

            当小编询问目前还剩下多少房源在售时,置业?#23435;时硎荆?#30446;前还剩小部分房源在售,好的楼层的房源基本上已经售罄,但当小编查询网上网地产时,发现开盘近3个月时间,项目签约不足百?#20303;?/p>

            置业?#23435;?#32473;小编?#33805;?#20102;一套位于5楼的小高层房源,建筑面积在99㎡,总价480万左右,折合单价4.8万/㎡左?#25671;?#24403;?#22987;?#26377;没有优惠时,置业?#23435;时?#31034;目前没有任何优惠,房价已经到底,目前是在赔本卖。并表?#33606;?#22914;果小编有意向的话,尽早出手,不然后期不一定能买到好的房源。

            随后,小编又来到了另一家在售的楼盘——信达蓝尊,偌大的售楼大厅里,并没有看房的顾客,一片萧条感。见小编进来,置业?#23435;?#31435;即迎上来开?#20960;?#23567;编介绍起楼盘。

            置业?#23435;时硎荆?a class='keyWord' idval=267006 href='http://www.8456290.com/homedetail/267006.shtml' tjurl ='http://www.8456290.com/homedetail/267006.shtml' jump = "true" tjurl ='http://www.8456290.com/homedetail/267006.shtml' jump = "true" target='_blank' style='border-bottom:1px dashed #333;color:#993a74;font-weight:bold'>信达蓝尊项目目前尾盘在售,可选择的房源并?#30343;?#38750;常多,建面约77㎡、89㎡、90㎡、126㎡三房房源,均价43000元/㎡。项目是现房,前期房源已交房,并且有业主入住,但是通过小区空调安装情况发?#37073;?#23567;区入住?#20160;⒉皇?#38750;常高。

            合景天悦不同的是,置业?#23435;?#27627;不避讳的告诉小编,项目前几天是99折优惠的,目前如果购房方式好的话,?#37096;梢园?#24537;申请到99折的优惠。

            ?#37038;?#27004;部走出来,小编发?#37073;?#36335;边已经?#26032;?#30424;摆着大大的宣传海报,而在2016年楼市火爆的时候,在街上几乎很少遇到楼盘的宣传海报。

            另外,在小编查询网上房地产时,发现了一个“特别”的楼盘——位于松江新城板块小昆山镇的中海九峯里项目,项目于2018年8月份开盘,至今8个月时间,网上房地产上未有任何签约。

             

            随后小编搜索了项目开盘的相关报道,只有许些软文宣传,关于开盘去化几乎没有任何报导,在上海公证处网站也查询不到任何摇号信息。

            在小编前段时间实地走访项目时,项目售楼处除了几个闲聊的置业?#23435;手?#22806;,并无购房者,整个售楼处冷冷清清。

            这与小编走访前两个项目的情况大相径庭,为什么会出现这种差异呢?

            其实,中海九峯里遇冷,主要是两方面的原因,一、价格高,在新城核心区域新房均价4万/㎡的情况下,无配套无交通的小昆山新房却卖4.2万/㎡;二、地段偏,去过项目的人都会看到,在项目的外围广告栏上全是G60科创走廊的宣传语,但是G60科创走?#28909;?#19982;项目有段距离,几乎?#28142;?#36793;,有种强加概念的感觉。

            沉寂一年多 二手房市场开始活跃交易量攀升

            与新房市场萧条相比,二手房市场明显热?#20013;?#22810;。小编在走访市场也发?#37073;?#22312;新房价格居高不下的影响下,二手房市场看房的人多了起来,成交情况也?#28142;恚?#20132;易量较去年相比,几乎翻倍。

            松江新城板块一资深经纪人透露,“新城板块的二手房市场交易量较去年同期差不多翻番,成交价和去年同期差不多,但是议价空间变小,部分房东没有去年那?#26149;?#35848;价了,因为市场火爆,有些人觉得会涨”。

            当?#22987;?#38376;店客户是否有增加的时候,他表示“至于上门?#22836;?#38754;,也没有多大变化,因为现在都是网络上看房咨询,然后在实地看房,总体来讲,客户比以前有增?#21360;薄?/p>

            新房的高房价带动二手房的成交,该经纪人表?#33606;?#30001;于板块新房价格几乎是4万/㎡打底,价格偏贵,而周边次新房价格却在3.5万-4万/㎡,且位置和学区优于新房,因此板块目前二手房比新房更火爆。”

            小编查询近期的成交价格,发现合景天悦有房源单价达到53869元/㎡,而周边次新房挂牌价在43889元/㎡,由此看来次新房价格还是很有?#25856;?#30340;。

            新城板块价?#24403;?#25552;前透支了?

            作为上海较早发展起来的新城,板块已经成熟,土地的供应并没有其他板块多,所以松江新城?#30446;?#23384;量并?#20976;?#22810;,供应量有限,未来松江新城板块的房产会以二手房主导。

            虽然在开发建设高潮的松江大学城及松江新城初期,新城板块购买者多为投资客,自住购房者比例较低,板块内人气未形成,加上板块产业支撑少,产业园小;住宅环境虽?#32531;茫?#20294;离就业的距离远,居住的时间成本高。因此,前期松江新城一直在唱着“空城计”。

            但是?#28304;?#36712;道交通9号线开通以后,带动了人流,这一现象已经改观。加上近年来,松江区启动G60科创走廊的建设,以松江新城为核心,集中布局松江新城国际生态商务区、松江新城总部研发功能区和松江大学城双创集聚区。如今,松江新城已完全“出落”成一个全新的城市。

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