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          1. 强购买力下的高房价市场 本地人成背后推手

            2019年04月01日 13:53
            来源:凤凰网房产上海站

            七大新城系列报道

            开篇语

            随着城市建设的不?#36132;?#25193;,远郊新城的概念越来越凸显。2001年,建设郊区新城的目标也就应运而生,包含嘉定新城松江新城临港新城青浦新城、奉贤新城、金山新城和城桥新城等新城。

            这七大新城,各有各的规划,各有各的定位,当然房价也涨势各异,但他们对于上海?#32426;?#31561;重要。现如今,18年过去了,经过十?#25913;?#30340;发?#36141;?#24314;设,七大新城现?#24904;?#20309;?各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼?哪个又“屈居人后”呢?

            在这个乍暖?#36141;?#30340;时节,就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅,为大家还原一个真实的七大新城楼市。

            2019年的南桥新城楼市,比2018年火爆许多,1712套房源入市,让购房者应接不暇。

            近日,凤凰网房产在实地调查走访时发现,南桥新城楼市两极分化明显,新城核心区新房火爆不改,而核心区之外区域,楼盘热度降温明显。

            新城概念逐渐显现 

            ?#25512;?#20182;新城相比,南桥新城起步?#36132;恚?#20174;2008年初?#20004;瘢?#20063;就是11年的光景。南桥新城规划控制区域北至大叶公路,东至浦星公路,?#29616;?#19978;海绕城高速,西至南沙港和沪杭公路,总面积71.39平?#28966;?#37324;。其中规划建设用地面积61平?#28966;?#37324;。城市增长边界北至大叶公路,东至浦星公路,?#29616;?#24179;庄公路,西至南沙港和沪杭公路,规划控制面积约84平?#28966;?#37324;。规划人口规模75万-100万人。

            小编近日实地探访了作为南桥新城规划中的最大亮点的由4.78平?#28966;?#37324;的中央生态林地和2.3平?#28966;?#37324;的“上海之鱼”构成的城市生态核心,项?#31354;?#22312;紧锣密鼓的建设中,已现雏形,目前年丰公园已经对外开放。根据规划,未来这里将建各类度假村、?#23433;?#27700;湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗?#39057;?#31561;设施。

            另外,作为南桥新城发展的“支撑点?#20445;?#21335;桥中小企业总部商务区将成为重点开发区域,?#24425;?#20840;市20个现代服务业集聚区之一。目前,商务区已建有南?#28966;?#38469;商业广场、百联购物中心、绿天商城、绿地望海新都、银河丽湾、卓越世纪中心南桥国际商业广场、中企联合大厦。

            因为新城远离上海市区,交通不便一直是制?#35745;?#24555;速发展的重要瓶颈。如今,5号线南延伸段?#24310;?#21435;年年?#28100;?#36710;运营,在奉贤设有多个站点,最终到奉贤新城站。上海第一条快速公交线路(BRT) 奉贤南桥汽车站驶向浦东东方体育中心?#36739;?#20063;已经通车试运营,另外还有已经通车的虹梅?#19979;?#38567;道与高架。

            同时,在这?#25913;?#30340;发展中,南桥新城不仅?#36763;?#26032;兴的商业体宝龙城市广场、苏宁生活广场,还?#26143;?#26399;已?#24230;?#36816;营的百联购物中心、南桥新都汇等大型商业体,?#32422;?#22312;建中的传悦坊、万达广场、绿地年丰广场等商业体,进一?#25945;?#21319;了板块的价值,在接下来的?#25913;?#37324;将成为南上海发展最快的新城。

            到目前为止,南桥新城这些概念已经一步步落成并实现,解决了交通、配套等重大问题,?#21442;?#21335;桥新城后续的人口导入提供?#24605;?#23454;的基础。

            核心区房源备受热捧 外围区域降温明显

            从近期开盘数据看出,板块内销售比?#34430;?#30340;盘基本上集中在南桥新城核心区域,外围区域去化较差。日前,小编走访南桥新城板块保利象屿公园悦府望园豪庭中粮南桥锦云华润置地赛拉维等项目了解到,靠近南桥新城核心区的项目,开盘认筹人数火爆,?#28909;?a class='keyWord' idval=273551 href ='http://www.8456290.com/homedetail/273551.shtml' jump = "true" target='_blank' style='border-bottom:1px dashed #333;color:#993a74;font-weight:bold'>中粮南桥锦云望园豪庭

            在位于奉贤区南桥新城核心区域的望园豪庭售楼处,小编得知项目预计3月31日首次开盘,将推出建面约85-139㎡高层,共457套,单价31604元/m2起。项目已认筹结束,当问及到是否可以参与认小筹的时候,案场置业?#23435;时硎荆?#22914;果有购房意愿的话,可以等项目开盘选房之后在认购。

            从项目官微上公布的开盘摇号结果公示上看到,?#28525;?天认筹时间,项目认筹人数为456,认筹率为99%,近乎1:1的高比例。

            望园豪庭同样开盘热销的还有其一?#20998;?#38548;的中粮南桥锦云(备案名:中粮锦云苑),中粮南桥锦云于3月26日开盘,据开盘项目公示的认筹情况,项目总共认筹339组客户,本次开盘房源共计465套,认筹率72.9%,而项目开盘当天去化也在70%以上。

            据了解,项目此次推出的为三期房源,?#40644;?#20108;期?#24310;?013年和2014年售完,目前三期还剩于少量建面约78-130㎡房源在售,均价约36600元/㎡。

            随后,小编走访了距离新城核心区域4公里左右的保利象屿公园悦府售楼处,在小编到访期间售楼处客户7-8组左右,据置业?#23435;?#20171;绍,项目于3月23日开盘,目前在售建面约71-90㎡带装修公寓, 115 -125㎡叠加别墅,精装房均价为37800元/㎡,毛坯房均价为35500元/㎡。

            当问及项目开盘去化时,置业?#23435;时硎荆?#39033;目开盘去化?#34430;茫?#30446;前仅剩余少量房源在售。但是当小编在上海公证处网站查?#21335;?#30446;摇号认筹数据时,注意到项目参与认筹摇号人数仅有216组,认筹率仅有46%。

            当介绍到项目?#25856;?#26102;,置业?#23435;?#25552;到项目与南桥中央公园仅一?#20998;?#38548;,靠近东方美谷小镇,周边还将规划万方商业等,听起来是很美好,但实际上在小编走访过程中发现南桥中央公园目前尚未成形,而东方美谷小镇,概念也仅仅是2015年底才正?#25945;?#20986;,引进一千多人。

            不过,与上述火爆楼盘不同的是,部分新城外围项目尽管已启动中介带客,但是仍遭遇滑铁卢,认筹数仍远远低于房源数,譬如,前段时间开盘的位于光明镇的光语著和肖塘镇的华润置地赛拉维

            小编在上海公证处网上查询后并未?#19994;?#20004;个项目的认筹摇号数据,值得注意的是,上海新房取证开盘时都在项目销售公告中提到,若?#37026;?#30446;认筹人数不足,可以申请不实施公证摇号,也就查不到认筹摇号数据。

            在小编走访位于肖塘镇的华润置地赛拉维项目时,售楼处是另一番光景,洽谈区仅有几组客户,而从案场公布的一房一价表中看出,项目去化并不是很好,仍有大量房源在售。

            本地人购房力能否长期支撑新城楼市?

            与其他新城不同的是,由于南桥新城受到交通的限制,板块角色独立,在人口导入上频遇难点,因此区域内购房的人群主要以本地人为主,外地投资客和新上海人并不多。

            中粮南桥锦云开盘现场、保利象屿公园悦府望园豪庭售楼处,小编注意到参与项目认筹的人?#20445;?#26377;90%以上的为本地人。

            中粮南桥锦云认筹名单

            保利象屿公园悦府认筹名单

            望园豪庭认筹名单

            值得注意的是,近年来,奉贤区人口增速?#20852;?#25918;缓。至2017年年末,全区户籍总户数19.83万户,户籍总人口为53.68万人,比上年增加4883人。而常住人口115.53万人,比上年下降1.0%,其中外来常住人口为57.94万人,占常住人口的比重为50.2%,比上年下降1.3个百分点。显然放缓已是事实,而南桥新城的楼市却并未放缓。

            截止目前,板块内在售/待售的新房住宅和别墅项目有15个,一季度成功出让的地块也有27.9万?#20581;?#19981;得不担忧,在南桥新城这样一个比?#31995;?#22411;的区域内的销售的地方,若是新城楼市仍以本地客户为主,不导入外地客源的话,过不?#24605;改輳?#26412;地客户或将消耗殆尽,楼市成交量或将后继乏力。

            六年房价猛涨 概念下的新城将更具潜力

            据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显?#33606;?2008年建设之初南桥新城新房成交均价8918元/㎡,2018年涨至35046元/㎡,十年房价猛涨393%。

            从目前来看,上海七大新城中,松江新城嘉定新城相对比较成熟,由于新城建设前期嘉定新城松江新城出让的土地量比较大,后期的?#24052;?#22320;出让会有一定的限制,导致新房存量比?#20185;佟?#32780;像南桥新城,因开发比?#36132;恚?#22303;地量比较大,后续新房库存量将会很大。

            轨道交通5号线和BRT快速公交的开通,恰好完善了板块内出行不便的现状,让南桥新?#24378;?#20837;轨交时代?#35805;?#38543;着南桥整个区域里面规划的推动,包括漕河泾分院的设置,东方美谷小镇的推进,加之靠近杭州湾北岸,无论是产业资源还是丰富的旅游度假资源,都将逐步显现南桥新城的板块价值。

            另外,奉贤是上海的南部,南上海只有一个中心就是南桥,不像嘉定,有嘉定、安亭等等有很多分支。奉贤只有一个新城就是南桥,所以资源会集中在南桥这一块。

            可?#36816;担?#21335;桥的后劲最足,它很可能后发制人。

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