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          1. 多城“限售令”到期 解禁房源是否“抛售”有待观察

            2019年04月12日 10:50
            来源:每日经济新闻

            两年前的2017年3月25日,厦门成为全国首个出台“限售令”的城市,要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交?#20303;?#38543;后,福州、青岛、广州、常州、珠海等城市纷纷跟进,短短20天内,就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中,“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”的核心内容。

            两年后的2019年4月,首批出台“限售令”城市中,被“冻结”房源将陆续“解?#22330;薄?#36825;批“解?#22330;?#25151;源陆续入市,对各地楼市将产生怎样的影响?近日,《每日经济新闻》记者?#30452;?#36212;广州、厦门、济南、常州4个城市进行实地调查,第一时间为读者展示“限售期满”对这些城市楼市的影响。

            在历经多个调控周期后,“短期看政策,长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势,跟政策的走势关联性越来越高。

            2015年的“3·30”住房贷款新政,以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市,进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下,以及各地棚改、购房?#22266;?#31561;楼市刺激政策的支撑下,二、三线城市楼市全面复苏。

            楼市复苏,带来的自然房价的快速上涨,这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落,但惯性上涨依?#28142;?#22312;,快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时,在“房住?#24576;礎?#30340;大背景下,不少城市纷纷升级调控措施,?#28304;?#20987;房地产投资投机需求。

            2017年3月25日,厦门成为全国首个出台限售令的城市,要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交?#20303;?/p>

            时至2019年,首批出台限售令的城市中,被“冻结”的房源将陆续“解?#22330;薄?#36825;批房源陆续入市,对楼市将产生何种影响?

            本轮限售起因:房价快速上涨势头未得遏制

            限售,因能更加精准地“掐住”投资客的七寸,令其资金链在三四年内?#23721;?#26494;绑,进而维护楼市正常交易秩序,因而被多地采用。

            据《每日经济新闻》记者不完全统计,自厦门之后,全国先后有超过50个城市出台限售令。虽然?#20872;?#19981;尽相同,但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限制交易,来遏制投资投机需求,遏制房价快速上涨。

            而限售令出台的背景是,房价快速上涨的势头并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前,全国房价已?#20013;?#20102;长达17个月的复苏、上涨。

            2015年3月30日,央行、住建部、银监会联?#25103;?#24067;《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例从60%降至40%?#30343;?#29992;公积金贷款购房首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房,最低首付不低于30%。而此前,二套房贷普遍执行“首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的标准。

            随后,财政部和国?#30333;?#23616;于当日联?#25103;?#24067;消息,将个人住房营业税免征期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

            这也?#24576;?#20316;“3·30”新政,也是这轮房地产市场“牛市”的起点。

            在“3·30新政”的强力刺激下,全国楼市强劲反弹、复苏。

            国家统计局70城房价数据显?#33606;?#33258;2015年4月开始,一线城市新建商品住宅价格同比跌幅逐渐?#29031;?#24182;由当月的同比跌幅3.8%,在6月由负转正,同比上涨3%。至2016年4月,同比增幅更是达到惊人的33.9%。

            在一线城市楼市强劲复苏的带动下,以及棚改货币化、购房?#22266;?#31561;各类刺激政策的强力支撑下,二、三线城市的楼市逐渐复苏。

            国家统计局数据显?#33606;?#20108;线城市新建商品住宅价格在当年5月跌幅开始缩窄,并由当月的跌幅6.1%,在12月份由负转正,同比上涨0.6%;三线城市新建商品住宅价格在当年6月跌幅开始缩窄,由当月的跌幅6.2%,到2016年4月由负转正,同比上涨0.2%。

            新房价格不断上涨,且涨幅不断扩大,随之而来的是?#21152;?#21271;京的“9·30”调控。

            2016年9月30日,北京出台政策,要求购买首套普通自住房的首付比例不低于35%;首套非普通自住房的首付比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业贷款购买普通自住房的,不论是否有无贷款记录,首付比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付比例不低于70%。

            此后,以限购、限贷、限商等为主要特点的调控政策,陆续在各地落地。

            然而,这一轮楼市调控依然没有遏制房价快速上涨的势头。二线城市新房价格在2016年11月份达到同比上涨14.2%的高位,此后涨幅出现回落至个位数。三线城市新房价格同比一路上涨,直至2017年7月达到同比上涨9.3%的高位后,涨幅才出现回落。

            “房价快速上涨的势头没有得到遏制,正是限售政策出台的主要原因。”易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;告诉《每日经济新闻》记者。

            他认为,限售政策虽可能会“误伤”改善型需求,但可以针对性地抑制投资投机需求,对楼市健康稳定发展具有积极意义。

            8城3439万平方米:“解?#22330;?#25151;源入市影响几何

            2017年3月25日,厦门正式出台限售令,规定新购住房须取得产权证2年后方可上市交易,并进一步?#32454;?#38480;购政策。

            厦门的做法并非没有道理。

            在“3·30新政”后,厦门楼市迅速复苏。国家统计局数据显?#33606;?015年8月,厦门新房价格同?#26085;?#24133;转负为正,达到0.1%,是70个大中城市楼市最早回暖的城市之一。

            随后,厦门楼市一发不可收拾,房价飙涨。至2016年9月,厦门新房价格同?#26085;?#24133;一度高达47%,仅略低于?#25103;剩?#22312;全国位居第二。在“9·30”新政的带动下,厦门新房价格同?#26085;?#24133;开始回落。尽管如此,厦门新房价格依然有17个月同?#26085;?#24133;超过2位数。

            “限售令”后,厦门楼市迅速降温,新房价格同?#26085;?#24133;大幅回落。由当年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至当年7月,新房价格同?#26085;?#24133;回落至个位数。

            包括“限售令”在内的一系列楼市调控,有效遏制了厦门房价的快速上涨。

            在2017年随后的月份里,以“限售令”为主要特点的楼市调控在全国蔓?#21360;?/p>

            福州于3月28日出台“限售令?#20445;?#35268;定福州市五城区户籍家庭购买第二套住宅,非五城区户籍家庭购买第一套住宅,须取得产权证2年后方可上市交?#20303;?/p>

            青岛于3月30日出台“限售令?#20445;?#35268;定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交?#20303;?#32780;青岛于去年4月将限售期限由2年调整至5年。

            广州于3月31日出台“限售令?#20445;?#35268;定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交?#20303;?/p>

            珠海于4月8日出台“限售令?#20445;?#35268;定居民家庭、企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须在取得不动产权证3年后方可上市交?#20303;?/p>

            随后,包括惠州、常州、东莞、扬州、海南、济南等省市在内的多个地方均出台“限售令”。据《每日经济新闻》记者不完全统计,?#32842;?#21069;,全国已有超过50个城市出台限售令。

            进入2019年4月,上述出台限售令的城市,被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。

            “解?#22330;?#35268;模方面,克而瑞新房成交数据显?#33606;?#20986;台“限售令”后的6个月内,青岛成交817万平方?#20303;?#24191;州成交431万平方?#20303;?#19996;莞成交328万平方?#20303;?#27982;南成交326万平方?#20303;?#24120;州成交290万平方?#20303;?#29664;海成交107万平方?#20303;?#21414;门成交60万平方?#20303;?/p>

            据此计算,8城,3439万平方?#20303;?/p>

            虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差,但如果再考虑二手房交易规模的话,理论上讲,上述出台限售令的城市,未来6个月内将有千万平方米量级的住宅“解?#22330;保?#24182;可入市交?#20303;?/p>

            巨量解冻规模,上述城市会否迎来“抛房潮”

            “原则上来看,?#20161;?#38480;售房源解?#24120;?#20063;很难出现抛房潮。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。

            张宏伟?#27835;?#25351;出,目前还是周期性的低点,市场整体还处于下行阶段,一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同?#28525;然?#35843;,此时选择卖房,不一定会成交,即使成交?#19981;?#20135;生损失。

            “所以不论是从普通老百姓的角度来看,还是从投资客的角度来看,目前的回报率很低,或者还有损失。同时,当前一些城市交易量在回升,目前并不是抛盘的合适时机。”张宏伟说,“大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉。”

            ?#26174;?#36827;也持同样观点,“很难出现抛房?#20445;?#19968;些城市当前的房价较2017年高点出现回调,此时选择抛盘,无疑会出现较大损失。”

            不过?#26174;?#36827;同时认为,一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会?#40644;?#36873;择抛售。

            而未来随着限售房源的陆续解?#24120;?#26159;否会给房价和楼市带来下行压力呢?

            “短期内,绝大部分人应该不会选择抛盘,这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前,部分城市楼市成交量上升,下一轮市场高峰期的到来,会对冲部分压力。”张宏伟说。

            ?#26174;?#36827;也认为,近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头,未来限售房源陆续解?#24120;?#20250;增加市场供应量,也能平抑房价上涨的压力。


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